中古マンションを探し始めた頃は、価格、築年数、駅からの距離、間取りを中心に見ていました。
しかし、実際に複数の物件を内見すると、物件情報や写真だけでは分からないことがたくさんありました。
室内がきれいでも設備は古いままかもしれません。駅から徒歩圏内でも、夜に歩くと印象が変わることがあります。管理費が一見安くても、将来値上がりする可能性があります。
今の私たちは、内装のきれいさよりも、購入後に簡単には変えられない部分を優先して確認するようになりました。
今回は、私たちが中古マンションの内見で確認している7つのポイントをまとめます。
1．「リフォーム済み」でも設備の交換履歴を確認する
リフォーム済みと書かれていても、室内の設備がすべて新しくなっているとは限りません。
私たちが見た物件の中には、トイレのみ交換済みで、浴室、キッチン、洗面台など、そのほかの設備には交換履歴がない物件もありました。
壁紙や床がきれいだと部屋全体が新しく見えます。しかし、購入後に水回りの交換が必要になれば、想定していなかった費用が発生します。
「リフォーム済み」という表示だけで判断せず、どこを、いつ交換したのかを確認することが大切だと感じました。
2．水回り設備の使用年数を確認する
浴室、キッチン、洗面台、給湯器などは、見た目だけでは使用年数を判断しにくい部分です。
問題なく使えていても、入居後数年以内に交換時期を迎える可能性があります。そのため、内見では現在の状態だけでなく、交換履歴や製造年も確認したいです。
交換履歴が分からない場合は、すぐに交換する予定がなくても、将来の交換費用を見込んでおく必要があります。
中古マンションは物件価格だけでなく、購入後に必要になりそうな費用まで含めて比較するようになりました。
3．日当たり・騒音・窓の仕様を確認する
写真では明るく見える部屋でも、日当たりは時間帯や窓の向きによって変わります。
内見では窓を開けた状態と閉めた状態の両方で、道路や電車、周辺施設の音を確認します。窓が複層ガラスかどうかも、防音性や断熱性を確認するうえで大切なポイントです。
壁紙の浮き、カビ、結露の跡がないかも見ます。見た目だけの問題なのか、湿気や漏水が関係しているのかは、その場で分からなければ不動産会社へ確認します。
4．駅から物件まで実際に歩く
物件情報に書かれている徒歩分数だけでは、毎日の歩きやすさまでは分かりません。
私たちが検討した物件には、駅からの距離自体は許容範囲でも、駅から物件までの道が少し暗く感じられる場所がありました。
最初は気になりましたが、100点満点の物件はなかなかありません。妻と話し合い、ほかの条件とのバランスを見て、この点は二人で受け入れることにしました。
できれば昼だけでなく、仕事から帰る時間帯にも歩いてみたいです。街灯、人通り、坂道、買い物のしやすさは、実際に歩くことで見え方が変わります。
5．管理費・修繕積立金の値上げ予定を確認する
管理費と修繕積立金は、住宅ローンと一緒に毎月支払う費用です。
現在の金額が予算内でも、将来の値上げが予定されている場合があります。私たちは現在の金額だけでなく、過去の改定状況や今後の値上げ予定、長期修繕計画も確認するようにしています。
修繕積立金が安いからといって、必ずしも良い条件とは限りません。予定されている工事に対して積立額が十分なのか、大規模修繕をいつ実施したのかも判断材料になります。
6．管理費・修繕積立金の滞納状況を確認する
マンションは多くの所有者で建物を管理するため、自分の部屋だけを見ても管理状態は分かりません。
私たちは管理費や修繕積立金の滞納状況、総会議事録、管理組合の運営状況も確認しました。
国土交通省のマンション管理・再生ポータルサイトでも、購入予定の住戸で前所有者による管理費や修繕積立金の滞納がある場合、購入者がその滞納分を負担することになるか確認するよう案内しています。
滞納があるからすぐに購入をやめるということではありません。ただ、金額や理由、回収状況が分からないまま進めるのは不安です。
7．管理規約が自分たちの暮らしに合うかを見る
マンションには、それぞれ管理規約や使用細則があります。
ペット、楽器、リフォーム、駐車場、自転車置き場、共用部分の使い方など、生活に関わる決まりが書かれています。
管理がしっかりしていることは安心につながります。一方で、規約が自分たちの暮らし方に合わないほど厳しいと、入居後に不便を感じる可能性があります。
規約が厳しいかどうかだけではなく、その内容が自分たちの生活に合っているかを見ることが大切だと思います。
すべての条件を満たす物件はないから、夫婦で優先順位を決める
中古マンションを探していると、気になる部分が一つもない物件はほとんどありません。
駅に近ければ価格が上がり、静かな場所は買い物が不便なことがあります。室内がきれいでも設備が古く、管理状態が良くても毎月の費用が高い場合があります。
大切なのは、すべてを完璧にすることではなく、自分たちで変えられる部分と、変えられない部分を分けて考えることだと感じました。
壁紙や設備は費用をかければ交換できます。しかし、立地、周辺環境、共用部分、管理組合の状態は、自分たちだけでは簡単に変えられません。
私たちも、物件までの道が少し暗い点は気になりました。それでも、ほかの条件とのバランスを考え、夫婦で話し合って受け入れました。
まとめ
中古マンションの内見で私たちが確認しているのは、次の7点です。
- リフォーム箇所と交換履歴
- 水回り設備の使用年数
- 日当たり・騒音・窓の仕様
- 駅から物件までの道のり
- 管理費・修繕積立金と値上げ予定
- 管理費・修繕積立金の滞納状況
- 管理規約と自分たちの暮らしとの相性
内見では室内の第一印象も大切です。ただ、それだけでなく、購入後に自分たちでは簡単に変えられない部分を優先して確認したいと思っています。
100点満点の物件を探し続けるのではなく、譲れない条件と受け入れられる条件を夫婦で整理すること。それが、私たちなりの中古マンション選びの基準になりました。
